Metodología y fuentes

En corto: qué te decimos

• «Tendrás la entrada en tal año»: cuándo juntarías el dinero que hay que poner de tu bolsillo para comprar un piso de los metros que elijas en tu ciudad, ahorrando lo que nos dices, a precios de hoy.
• «Pagarías unos tantos €/mes»: la cuota de la hipoteca de ese piso, y si el banco te la daría con tu sueldo.
• «El banco te financiaría tantos m²»: el piso más grande que te concedería el banco por tu sueldo, aunque tuvieras la entrada.
• «De una generación a otra»: cuántos años de sueldo costaba el mismo piso cuando nacías (o en 2000) y cuántos cuesta hoy.

Cómo lo calculamos

1. Precio del piso = valor tasado medio por m² de tu ciudad × los m² que buscas (por defecto 80 m²).
2. Entrada que tienes que juntar = precio × (20% de entrada + ITP de tu comunidad + 1,5% de notaría, registro y gestoría). El banco no financia ni la entrada ni los impuestos.
3. Tiempo hasta tenerla = (entrada − lo que ya tienes ahorrado) ÷ lo que ahorras al mes.
4. Cuota de la hipoteca: préstamo del 80% del precio a tipo fijo del 2,97% TIN, con cuota constante (sistema francés), a 30 años; o menos si al terminar de pagarla tendrías más de 75 años, porque los bancos no suelen pasar de ahí. Contamos la edad que tendrías al comprar, cuando ya tienes la entrada.
5. ¿Te la da el banco? Tomamos como límite que la cuota no pase del 35% de tu sueldo neto. Es una referencia de esfuerzo, no una ley ni una cifra de un organismo oficial que hayamos podido verificar: cada banco aplica su propio criterio de riesgo y suma a la cuota tus otras deudas. Los m² que te financia el banco son los del piso cuya cuota cae justo en ese límite.
6. De una generación a otra: el precio del piso entero entre el sueldo medio bruto de ese mismo año, año a año, desde 2000 o tu año de nacimiento hasta hoy. Es la forma clásica de medir lo cara que está la vivienda. Usamos una sola serie de sueldos (2000 a hoy) para que los años sean comparables, y marcamos el pico de la burbuja y el suelo de la crisis para que no se compare con un año elegido a conveniencia.
7. Tu posición en tu comunidad: pasamos tu neto a bruto con una tabla de retenciones aproximada y lo comparamos con los deciles de sueldo de tu comunidad, ajustados por tu tramo de edad.

Lo que suponemos (y por qué importa)

• Precios y sueldos de hoy. No intentamos adivinar el futuro: calculamos con los precios y tu sueldo de ahora. Si la vivienda sube más que los sueldos, como ha pasado en el último año (lo ves en los datos del trimestre), la espera real será más larga; si tu sueldo sube, más corta.
• Tus ahorros, sin intereses. Salvo en la palanca de la cuenta remunerada, suponemos que el dinero ahorrado no rinde nada (ni pierde por la inflación).
• Valor tasado, no precio de anuncio. Usamos lo que dicen las tasaciones (lo que el banco considera que vale la casa), que suele estar por debajo de lo que piden los anuncios de los portales, sobre todo en ciudades caras. Si comparas con un portal, nuestros precios te parecerán bajos: nuestras cifras son, si acaso, optimistas.
• Vivienda de segunda mano. Por eso se paga ITP. En obra nueva se paga IVA (10 %) y AJD en su lugar, normalmente más.
• El ITP de quien compra su casa. Usamos el tipo que paga cualquiera que compra su vivienda habitual en tu comunidad, con sus tramos según el precio (por ejemplo, en Cantabria el 7 % hasta 300.000 €). Las rebajas no las damos por hechas: casi todas dependen de tu renta, tu patrimonio o tu familia, que no te preguntamos. Las de edad y las que valen para cualquier edad (primera vivienda, pisos pequeños en el País Vasco) te las proponemos en el plan de rescate con tus números; el resto (familias numerosas, discapacidad, VPO, pueblos...) están en la página de cada ciudad y en el ITP de cada comunidad, con sus requisitos y su norma. La edad que cuenta es la que tengas el día que compres.
• Sueldo en 12 pagas. Si cobras 14, hay que poner lo que ganas al año entre 12; si no, el cálculo se queda corto.
• Sin otras deudas. Si ya pagas un coche o un préstamo, el banco lo resta de lo que te deja destinar a la hipoteca.

Las cifras de las páginas por ciudad y del ranking

Para que las ciudades se puedan comparar, se calcula siempre para la misma persona: con el sueldo bruto mediano de España (24.497 € en 2024: la mitad gana más y la mitad menos), pasado a neto; ahorrando la tasa de ahorro media de los hogares (11% de su renta, 2º trimestre de 2026), y empezando sin ahorros. Es una referencia para comparar ciudades, no tu caso: para el tuyo, usa la calculadora.

Fuentes

• Precio de la vivienda: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado medio de la vivienda libre. Tabla de municipios de más de 25.000 habitantes (306 municipios, desde 2005) y tabla de provincias (50 provincias, desde 1995). Último dato: 2º trimestre de 2026.
• Sueldos: INE. Para comparar épocas, la Encuesta Trimestral de Coste Laboral (tabla 11221): coste salarial medio por trabajador, una misma serie de 2000 a hoy. Para tu caso y las páginas por ciudad, la Encuesta de Estructura Salarial: sueldo mediano (tabla 28191), deciles por comunidad (13930) y sueldo por edad (13928), siempre jornada completa para que todas las comunidades sean comparables.
• Ahorro de los hogares: INE, Cuentas Trimestrales no Financieras de los Sectores Institucionales (tabla 62275).
• ITP: tipos y rebajas de cada comunidad para vivienda usada, de la recopilación oficial del Ministerio de Hacienda (capítulo IV, con el artículo de cada ley autonómica). Navarra, de su texto refundido consolidado en el BOE; País Vasco, de las normas forales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa en las webs de sus diputaciones; Ceuta y Melilla, de la ley estatal en el BOE (con la bonificación del 50 % de su artículo 57 bis) y de la Agencia Tributaria.
• Ayudas para comprar: cada una en la web oficial de quien la da (ICO, Gobierno, comunidad) o en su boletín, con su plazo; las que caducan dejan de salir solas. La calculadora propone la que antes te deja comprar según tu edad, tu comunidad y el precio, y descarta la que te dejaría fuera de edad al comprar. Todas, por edad y comunidad.
• Tipo de la hipoteca: media de las hipotecas a tipo fijo a 30 años que se ofrecen en España.
• Municipios y provincias: códigos oficiales del INE. Coordenadas y población, de Wikidata (solo para mostrar y para buscar ciudades cercanas).

Limitaciones (lo que hay que saber)

• Precios antes de 2005: el Ministerio publica municipios desde 2005 y provincias desde 1995. Para 2000-2004, el precio de una ciudad es una estimación: su precio de 2005 movido con lo que subió o bajó su provincia. Siempre se marca (rayado o punteado). Las provincias usan su dato real.
• Comunidad × edad: el INE no publica el cruce de las dos cosas a la vez; las combinamos multiplicando, que es una aproximación.
• Provincias: son la media de toda la provincia, capital incluida; un pueblo concreto puede ser bastante más barato.
• Medias de ciudad: dentro de una misma ciudad hay barrios mucho más caros y más baratos que la media.
• Alquiler: no lo mostramos. El dato oficial por municipio (SERPAVI) no se puede descargar en un formato que podamos mantener al día, y preferimos no enseñar una estimación como si fuera un dato.

Tus datos

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